今年以来，法拍房高频进入大众视野。与市场价少辄几十万，多辄几百万甚至上千万的差价，看起来非常具有诱惑力。
我们发现，在法拍房狂欢的背后，曾经活跃的投资客逐渐散去，取而代之的，是刚需客的进场。那这些大大低于市场价的房源，普通人真能捡到漏吗？谈下我们观点，重点讲讲三个关键问题。
第一个问题是，法拍房到底是怎么来的？
法拍房，通俗点讲就是由法院来拍卖的房子。它的出现，主要是来源于这么四种情况：
第一种，是买房人因为经济状况发生变故，无力偿还住房贷款。
比如家庭收入、个人收入等出现比较严重的缩减，办理的按揭住房贷款，长时间不能按时还月供甚至不还了，那贷款银行就可以申请法院强制拍卖住房偿还欠款。
第二种，是一些投资人士看到房价下跌了，不想继续还房贷了，房子断供了。这种情况下，银行也可以申请拍卖房产还钱。
第三种，是一些投资机构资不抵债、供不起房了。
这类投资公司呢，往往手里盘了不少的房子，但在市场不好的时候，钱就可能周转不过来，那一些房子就会供不起呢。这个时候，也会出现法拍房。
第四种，是债务纠纷，拿房抵债。
比如说一些公司经营要破产了，或是个人借钱还不上了，债权人在对债务人多次沟通以后，债务人未及时有效履行债务的，债权人可以向法院申请处置其名下的房产，来偿还债务。
第二个问题，是法拍房的市场行情是怎样的？
阿里、京东两大法拍平台的房拍房房源基本占到了市场的8成以上，这里主要来看看深圳的成交行情。
通过近7年深圳法拍房市场的数据，我们可以看到，在2017年以前的成交是少得可怜的，2017年开始成交破千。
接下来的几年，也就保持在全年2000套左右的成交水平。我们预计2021年，深圳法拍房的成交差不多也就是2020年的水平。
法拍房是一个很小众的市场，市面上的房源数量远不及二手房，深圳各区多点的一二百套，少点的也就是二三十套。
这里，我们还发现一个现象：法拍房市场往往是在整个市场中情绪传递最后以及最敏感的一环，并且往往是畸形的、夸张的反应呈现。
市场情绪好的时候法拍高溢价成交频现，市场不好的时候又容易流拍。这种情况在最近的学区房拍卖上表现得特别突出。
第三个问题是，法拍房常见的坑有哪些？
第一个常见的、也是最大的坑，就是存在无法顺利清场、收房的风险。
法院一般都是不负责清场的，竞买方成功竞得法拍房后，十多年都收不到房的案例都存在。想要顺利清退租户或房主，还真是个考验体力、耐心和口才的活儿。
所以，在竞买前应核实清楚里面居住的人和房屋产权人的关系。比如是否有租客的长期租约、卖方是否有需要优先偿付的债务等等，避免发生收房纠纷。
第二个常见的、也比较严重的坑，就是税费风险。尤其是企业持有的法拍房，税费上有很大的不确定性。我们就看到过深圳的一套法拍房，起拍价只要360多万，但由于产权所有者是企业，税费高达240多万。
第三个常见的坑，就是过户问题。法院通过拍卖的方式将房屋合法地过户给了购房者，购房者虽然拿到了房屋的产权，但是如果原房主不愿意迁出户口的话，法院是没有权利强制原房主迁出户口的，购房者就会存在户口没办法落户的可能。
这种情况购房者在买房之前要了解清楚，避免产生不必要的纠纷，会影响到小孩子的上学。
第四个常见的坑呢，是拖欠水电费、物业费的问题。法拍房在拍卖前可能已经很久没人打理，物业费、水费、电费，甚至停车费已经攒了一大堆，如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。
以上这些坑，大家一定要擦亮眼睛看清，不然会吃大亏的。
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